Vuoi partecipare per la prima volta ad un’asta giudiziaria, ma non hai idea di quali siano le spese che dovrai affrontare?
Ho scritto questo articolo proprio per te che vuoi sapere anche le spese di acquisto di casa all’asta. Partecipare alle aste può darti la possibilità di avviare operazioni davvero profittevoli, ma non puoi andare alla cieca.
Come prima cosa hai bisogno di sapere cosa ti richiede un investimento del genere ed è per questo che ho deciso di spiegarti quali sono le spese che devi prendere in considerazione nel tuo conto economico prima di fare la tua offerta ad un’asta giudiziaria.
Leggi l’articolo con attenzione perché sapere i costi che devi sostenere è di fondamentale importanza per il successo dell’operazione.
Un errore frequente che fa il 99% delle persone che vogliono acquistare all’asta è infatti quello di considerare soltanto i costi di acquisto dell’immobile, ossia il prezzo di aggiudicazione dell’asta.
E’ indispensabile invece capire che devi considerare anche altri costi, che possiamo suddividere tra spese obbligatorie e spese eventuali.
Quali sono le spese di acquisto obbligatorie di una casa all’asta?
- Dovrai anticipare una percentuale compresa tra il 10% e il 20% della tua offerta, una vera e propria caparra che ti verrà restituita se non ti aggiudichi l’immobile o scontata dal totale che dovrai pagare se l’immobile alla fine sarà tuo.
Ti faccio un esempio. Se dal tuo calcolo il massimo che puoi offrire per quell’asta è di 100.000, dovrai anticipare tra i 10.000 e i 20.000 euro per partecipare. Se ti aggiudichi l’immobile invece dovrai pagare il saldo di 90.000 euro.
- Spese accessorie relative ad imposte e delegato alla vendita, ossia colui che viene incaricato dal Tribunale per tutte le attività burocratiche legate alla messa in asta dell’immobile.
Queste spese dipendono molto dal tribunale che si occupa di gestire l’asta e molte volte vengono suddivise tra il tribunale e chi si aggiudica l’asta. Quindi ti consiglio di informarti prima ancora di partecipare su come vengono ripartite.
- Le imposte di registro, catastali e ipotecarie. Sono spese che variano se acquisti come privato o come azienda tra i 50 e i 200€ per imposta.
- Le spese condominiali: se l’esecutato, ossia il proprietario dell’immobile non ha pagato le spese condominiali, sarai tenuto a pagarle al suo posto per l’anno in corso e quello precedente. Se ad esempio l’anno prima erano state preventivate delle spese per l’inserimento dell’ascensore (es 5.000 euro a condomino) tu dovrai pagare questi 5.000 euro.
Quali sono le spese di acquisto eventuali di una casa all’asta?
- Spese per la sanatoria urbanistica e catastale: se ci sono difformità o abusi edilizi fatti in precedenza da quello che era il precedente proprietario, sono a carico tuo le spese per sanarle. Ad esempio se è stato alzato un muro senza che sia riportato sulla planimetria catastale, le spese per sanare l’immobile sono a carico tuo.
- Liberazione dell’immobile: è necessario prendere in considerazione le spese relative alla liberazione (sgombero) dell’immobile che ti sei aggiudicato all’asta. Le spese di liberazione possono essere a tuo carico o a carico del tribunale. Nel caso dovessi affrontarle tu, dovrai assumere un avvocato e pagare la sua parcella per iniziare l’operazione di liberazione. Ricorda che potresti dover sostenere anche le spese del fabbro per sostituire la serratura della porta.
Queste spese sono variabili, infatti è IMPORTANTE informarti prima di eventuali difformità.
E nel caso delle spese condominiali ti consiglio di contattare l’amministratore per conoscere l’importo ESATTO delle spese ordinarie e straordinarie sia dell’anno in corso, che dell’anno precedente.
Perché ti dico questo?
Nella mia esperienza e quella dei miei coach di centinaia di acquisizioni di immobili all’asta, delibere condominiali relative a ristrutturazioni importanti di parti comuni (es. facciata, ascensore) o impianti (es. riscaldamento), possono incidere moltissimo sul costo dell’affare e far saltare completamente il conto economico di un acquisto.
Ti posso dire, in generale, che le spese da aggiungere sul valore di aggiudicazione dell’immobile all’asta, si aggirano intorno al 20-23%.
Cosa puoi fare per imparare?
Nel mio corso avanzato di Aste Immobiliari, ti insegno a creare un vero e proprio conto economico che comprende tutte le spese che devi considerare, il calcolo dei 2 indicatori fondamentali ROI e ROE e le previsioni per capire se l’operazione regge finanziariamente o meno.
Sapere quali spese affrontare prima di partecipare ad un’asta è un buon punto di partenza, ma per avere successo servono competenze tecniche, tempismo, perseveranza e un team fidato di persone in grado di gestire tutte le operazioni.
Ma ti assicuro che ne vale la pena: le aste sono uno strumento fantastico per investire in immobili e costruire la tua Libertà Finanziaria per te e le persone che ami.
