La compravendita di immobili è forse lo strumento che preferisco per creare libertà finanziaria. E’ relativamente facile e consente guadagni importanti, quindi permette velocemente di creare patrimoni netti e cash flow. Ho visto persone diventare milionarie in 2 anni con gli immobili.
Il termine “compravendita” però può essere fuorviante.
Infatti non è necessario comprare immobili per guadagnare “cedendoli” a terzi. Ovvero non è necessario avere i soldi per acquistare l’immobile, tanto per rispondere alla domanda “posso investire in immobili senza soldi?”
E’ la tecnica dello “short trading”. Di cosa si tratta?
Short Trading Immobiliare: guadagnare dall’immobile senza acquistarlo
Hai letto bene: puoi guadagnare da un immobile senza acquistarlo (con i problemi di finanziamento e il conseguente rischio finanziario). Il sistema è la cessione del contratto preliminare.
Ovvero tu puoi cedere il tuo contratto preliminare a un terzo che diventa il “promissario acquirente” dell’originario venditore.
Questo sistema è uno dei classici sistemi “senza soldi” di cui parlo nel seminario Investire in Immobili.
Facciamo un esempio:
Hai concluso un preliminare per acquistare l’immobile Alpha a 100.000 Euro. Trovi uno che è interessato a quell’immobile a quel prezzo e gli cedi il preliminare per 30.000 Euro.
La cessione di un contratto è un’attività disciplinata dal Codice Civile, dagli articoli 1406 e segg. Quindi tutto regolare, con il vantaggio di non aver rischi finanziari con l’acquisto e di avere un regime fiscale agevolato.
Perché il contratto possa essere ceduto è essenziale il consenso dell’altra parte ( il cosiddetto “contraente ceduto”). Tale consenso può essere anche espresso preventivamente, nello stesso contratto preliminare che sarà oggetto della futura cessione.
I partecipanti a Investire in Immobili ricevono un modello di contratto preliminare già pronto con questa importantissima clausola (consiglio: usa sempre i tuoi modelli di contratti, non quelli preparati dalla controparte).
In molti casi l’operazione di cessione del preliminare si attua tramite la nomina di un terzo nel contratto preliminare (“riserva di nomina”, art. 1401 Cod. Civ).
Questo della riserva di nomina è un metodo che va usato con cautela. Infatti non è stato pensato dal legislatore per fare cessioni di contratti preliminari, ma perché è stata pensata senza fini di lucio (es: padre che nomina il figlio).
Un ulteriore vantaggio dello short trading, oltre che dal punto di vista fiscale è dal punto di vista legale. Se infatti cedi un contratto preliminare sei solo responsabile della validità del contratto e noi di eventuali vizi della cosa venduta (art. 1410 cod.civ).
Short Trading + Stralci: accoppiata ottimale
Qualche tempo fa ho parlato degli stralci: è possibile usare lo Short Trading negli stralci? Certo e anzi lo consiglio quando possibile.
In questo modo avrai doppio vantaggio:
- vantaggi di elevati sconti in fase di acquisizione dell’immobile
- vantaggi fiscali, legali e finanziari nella cessione del contratto preliminare
Tipicamente, chi si specializza negli stralci, trova il nuovo promissario acquirente a cui cedere il preliminare, mentre sta trattando ancora l’acquisizione dell’immobile e il saldo a stralcio con il creditore!
Per fare gli stralci serve essere flessibili e ottimi negoziatori. Quindi se stai pensando di dedicarti agli stralci considera la tecnica dello short trading.
In questo articolo ho voluto andare un po’ sul tecnico – nei seminari sugli immobili si va ovviamente più nel dettaglio, specialmente con domande e risposte – per mostrarti come una buona parte delle competenze richieste all’investitore immobiliare siano di natura legale.
Sarà quindi fondamentale avere nella tua squadra almeno un legale con specializzazione sugli immobili.
Ma spero che tu abbia capito una cosa: che, con le giuste informazioni, investire in immobili diventa indipendente da quanti soldi hai.
