I rischi connessi all’acquisto immobiliare sono molti, variegati e devi conoscerli. Ne parlo approfonditamente nel mio seminario e relativo manuale, ma voglio qui già darti alcune informazioni di base.
Iniziamo oggi a vedere i rischi che devi conoscere in fase di acquisto. Investire in Immobili, ma te ne voglio dare.
Una premessa: investire in immobili è un modo eccellente di creare la tua libertà finanziaria e io lo raccomando a tutti. I rischi di cui parlerò oggi sono messi per evidenziare come l’aspetto di controllo del rischio sia essenziale in ogni business. E che nel caso degli immobili abbia contenuti soprattutto di carattere legale. Insomma, se nelle cose legali ti trovi bene, gli immobili saranno per te più facili.
Rischio fiscale
Gli articoli 2771 e 2772 del Codice Civile considerano i rischi fiscali che corri nell’acquisto di un immobile. Ovvero come devi comportarti con le tasse. Devi conoscere bene cosa puoi e non puoi fare nella dichiarazione dei redditi, relativamente a quest’acquisto. Un buon commercialista, che deve esserci nella tua squadra, ti può dare sicuramente una mano (meglio comunque se conosci il problema e gli articoli di legge).
Rischio condominiale
Il rischio qui è sia di natura finanziaria (es: spese arretrate non pagate dal precedente proprietario, spese di riparazione), che funzionale (immobile che vuoi destinare a uso diverso da quanto previsto dal regolamento condominiale). L’amministratore del condominio ti potrà dare le informazioni di cui hai bisogno.
Rischio sulla forma contrattuale
Qui si va nel tecnico, sulla validità dei contratti usati e sulla loro registrazione. Nel seminario Investire in Immobili gli avvocati sul palco possono rispondere su questo come su altri argomenti. In ogni caso, non è difficile fare le cose giuste se sai cosa fare (noi forniamo alcuni modelli di documenti da usare che sono stati testati sulla nostra esperienza e mettono al riparo dalla maggior parte dei problemi.)
Rischio della comunione dell’immobile
Non è ovviamente la prima comunione dell’immobile, ma il controllo se il venditore è in comunione legale dei beni. E’ u fattore da controllare, perché in questo caso – a meno di condizioni particolari – il contratto preliminare deve essere firmato da entrambi i coniugi. Niente di peggio che avere un preliminare firmato da un solo coniuge e trovarsi poi l’altro che non vuole vendere (succede).
Rischio del fallimento del venditore
Questo rischio si corre solo nel caso del venditore-imprenditore con l’immobile in qualche modo collegato all’azienda. Se lavori con venditori soggetti privati, questo rischio non sussiste, ma devi controllare perché il rischio è che l’atto di vendita possa essere revocato, anche se il fallimento è successivo all’acquisto.
Rischio della non commerciabilità dell’immobile
Questo è un rischio pesante perché tu stai comprando un immobile per rivenderlo, non per abitarci. Devi quindi controllare che l’immobile non sia abusivo (ci sono leggi che regolamentano questo) o che non sia scaduto il termine per la vendita. In alcuni casi (es: acquisto di case popolari con un termine per la rivendita) infatti questo succede ed è un rischio poco noto, ma da tenere presente. Ci sono poi altri vincoli, ad esempio legati al prezzo che non può superare una certa soglia. Insomma se acquisti per rivendere, assicurati di poter rivendere liberamente.
Rischio di ipoteche taciute dal venditore
L’ipoteca non è un debito, ma una garanzia su un debito. Questo significa che trasferendo l’immobile non viene trasferito anche il debito garantito: questo, salvo diversi accordi, resterà a carico di chi lo aveva contratto (generalmente il venditore). Il problema non è infatti il venditore, ma un eventuale creditore di quest’ultimo non soddisfatto che vada ad “aggredire” l’immobile. Per controllare questo rischio devi vedere se effettivamente è possibile o se è meglio lasciar perdere l’acquisto. In ogni caso, la presenza di ipoteche va controllata e gestita.
Rischio dei mediatori
I mediatori, coloro che ti aiutano a trovare la casa che cerchi, sembrano tutti uguali. Ma attenzione, la professionalità e la competenza variano enormemente. Un buon primo passo è controllare che il mediatore sia iscritto al relativo ruolo presso la camera di commercio. Purtroppo questo non ti garantisce che sappia fare bene il suo lavoro, ma elimina molte persone totalmente improvvisate che facilmente ti porterebbero problemi più che opportunità. Prima di iniziare a lavorare chiarisci anche bene la faccenda della commissione, chiarendo, per esempio, di pagare solo alla conclusione del contratto definitivo.
Rischio del mutuo
Questo riguarda il tuo rapporto con la banca, nel caso verosimile che tu voglia accendere un mutuo per acquistare l’immobile. In questo senso, non sono così importanti gli interessi visto che estinguerai in pochi mesi, quando l’ammontare della rata e le eventuali spese di estinzione.
Rischio della qualità fisica dell’immobile
Sono tutti quei rischi non rilevabili a prima vista, relativi al cattivo funzionamento o a usura e che emergono sono in un secondo tempo. E’ indispensabile che nella tua squadra ci sia un tecnico che valuti questi eventuali problemi possibilmente pre-vendita, ma sicuramente li risolva se si verificano dopo la conclusione della vendita. Diciamo che è buona norma considerare un budget extra da tenere in riserva per questi problemi.
Rischi di prelazione e riscatto spettanti a terzi
Questa è una materia complessa, perché la forza della prelazione (diritto di essere preferiti a terzi nella conclusione del contratto) dipende dalla fonte da cui proviene: legge oppure convenzione tra privati. In sostanza, è possibile che il tuo acquisto sia vanificato dalla prelazione che il venditore aveva nei confronti di un altro acquirente. In qualche caso puoi chiedere i danni, ma in altri casi no. Un rischio quindi nascosto che non ti fa perdere soldi, ma ti impedisce di concludere un affare.
Rischio immobili in corso di costruzione
L’acquisto di un immobile “sulla carta” comporta una serie di rischi che vanno dalla qualità effettiva dell’immobile costruito, ai tempi di consegna, alla revisione del prezzo. C’è una normativa piuttosto complessa che va conosciuta. Qui voglio solo sottolineare il rischio molto elevato che si corre con la partecipazione a cooperative “fasulle” che una volta fallite si mangiano le quote dei soci oppure che alla fine risultano insolventi presso le banche con obbligo di chi compra verso il creditore. Il mio consiglio è di andare con molta prudenza a investire in immobili in costruzione, esigete garanzie e capite bene i rischi.
Rischio di un immobile proveniente da donazione o successione
L’acquisto di un immobile che abbia tra i suoi documenti na donazione o una successione può creare problemi, quindi il mio consiglio e di valutare attentamente questo punto. L’atto di donazione, per esempio, se ha leso i diritti ereditari può essere aggredito dopo la morte del donante. E questo significa rischiare di perdere il bene acquisito nei confronti di eventuali eredi. Ci sono naturalmente soluzioni a questo problema, ma va conosciuto e affrontato (con il supporto del vostro avvocato specializzato).
Ma quanto è difficile acquistare un immobile?
Come hai visto – e non li ho neanche citati tutti e in profondità come faccio nel seminario Investire in Immobili – ci sono moltissimi rischi e cose da valutare nell’acquisto di un immobile.
Tieni però presente una cosa: la maggior parte di questi rischi sono totalmente ignorati dal 90% delle persone che acquistano un immobile. Conoscerli, valutarli e risolverli è un comportamento da investitore immobiliare, quale, spero, tu vuoi diventare.
Affrontare problemi e risolverli è il motivo per cui gli imprenditori guadagnano molto più dei dipendenti e dei liberi professionisti, se ti ricordi gli articoli sui Cerchi della Ricchezza che ho scritto tempo fa.
Come spero tu abbia capito, il segreto per affrontare e risolvere problemi che non hai mai affrontato e risolto è allargare la tua mente con nuove informazioni E lavorare con altri, specialisti, che risolvano per te queste soluzioni.
La ricchezza è un lavoro di squadra, e sicuramente l’investimento in immobili lo è. Crea la tua squadra e potrai affrontare e risolvere qualsiasi rischio connesso ad acquisto, vendita, ristrutturazione e finanziamento dei tuoi business immobiliari.
