Una volta la regola più diffusa del commercio al dettaglio voleva che l’elemento più importante fosse la location.
Ancora oggi sono in tanti a pensarla così, anche per quanto riguarda l’investimento immobiliare.
Io invece ho un’opinione molto diversa.
Secondo te è fondamentale trovare un immobile in una zona che la maggior parte delle persone considera ‘giusta’?
Dopo oltre vent’anni di esperienza, posso dirti che ho guadagnato davvero tanto vendendo appartamenti in zone difficili o periferiche. In generale, posso dirti che è più facile fare affari con molti appartamenti di piccole dimensioni, dal costo relativamente contenuto e in periferia, piuttosto che acquistare immobili prestigiosi in centro.
Quindi, la regola N.1 dell’investimento immobiliare non è la posizione.
La maggior parte delle persone che acquista case per investimento, ma senza esperienza, dimentica o non conosce affatto questo principio, anzi agisce in modo totalmente opposto perché convinta di poter rivendere a un prezzo più alto.
Ad esempio, comprare a 100 milioni per rivendere a 130 milioni perché il mercato sale è una follia.
Il mio obiettivo in generale è farti raggiungere la tua libertà finanziaria e con questo articolo, voglio introdurti nel mondo degli affari immobiliari, partendo dalla prima cosa, cioè la regola N.1, che rivelo al mio corso Investire in immobili:
La Regola N.1 è: Gli affari si fanno quando si compra, non quando si vende.
Se non viene rispettata questa regola, tutto il resto conta poco perché l’affare è costruito su basi instabili e, a quel punto, per me non diventa neanche più un affare, ma una scommessa da casinò, oltre che un errore.
Con il mio primo principio quindi voglio dirti che devi sempre comprare a sconto, cioè abbondantemente sotto il prezzo di mercato.
Quanto sotto? Io raccomando almeno il 30%, questa è la mia regola. A volte mi accontento di una percentuale un po’ più bassa se ci sono in ballo cifre importanti, ma in generale cerco di stare almeno sul 30%.
Ti starai chiedendo: “Ma è impossibile acquistare a meno del 30% del prezzo di mercato! Chi è quel pazzo che ti vende la sua casa con questo sconto?”
Parecchie persone, decisamente di più di quello che pensi. Sono i cosiddetti don’t wanters, cioè “quelli che non vogliono” più tenere quell’immobile. I motivi per vendere possono essere diversi: c’è chi vende perché ha bisogno di soldi, chi perché deve trasferirsi, chi perché ha ottenuto l’immobile in eredità e vuole trasformarlo in denaro.
Oppure ci sono coppie che hanno appena divorziato e non vogliono tenersi la casa, ma vogliono monetizzare e andare ognuno per la propria strada e, infine, ci sono quelli che puntano a trasferirsi in una casa più grande (size up) o più piccola (size down).
Come vedi, le ragioni sono tante e diverse, non c’è una regola generale, ma puoi essere certo che ci sia un mare di persone che, in questo momento, vuole disfarsi della propria casa.
Oltre a questi, ci sono poi quelli che non vogliono ma sono costretti per legge a vendere sottocosto. Anzi, non hanno più nemmeno la casa perché gliela vende la banca. Sto parlando di coloro che vedono la propria casa finire tra gli immobili all’asta per pagare creditori piuttosto arrabbiati.
Magari stai pensando che eticamente non sia corretto, ma ti assicuro che non è così. Se acquisti all’asta infatti non porti via la casa a una povera vecchina con la pensione minima. Questo tipo di persone è tutelato.
Nella maggior parte dei casi invece, chi ha una casa che finisce all’asta ne ha fatte di cotte e di crude, non necessariamente per cattiveria, ma comunque ha fatto dei casini.
Un’altra soluzione, addirittura migliore delle precedenti, è data da gli stralci, il metodo più remunerativo per acquisire case a sconto e di cui ti ho già parlato in un altro articolo su come guadagnare con gli stralci immobiliari.
La mia regola N.1 ti mette al riparo da qualsiasi crisi
Non ha importanza se il mercato sta crescendo o se il mercato è in crisi. Se tu acquisti con almeno il 30% di sconto puoi permetterti di gestire il prezzo di vendita come vuoi.
Se il mercato tira allora ricaricherai del 30% o qualcosa in meno. Se il mercato è in crisi allora ricaricherai meno, magari del 20% o del 15% e potrai così comunque vendere velocemente pur mantenendo un buon margine.
Se poi i soldi non sono tuoi, ma della banca o di qualcun altro che ti ha finanziato, allora il tuo ROE continuerà a essere elevato e tu sarai diventato un investitore immobiliare.
Ecco perché gli investitori immobiliari, che conoscono la regola N.1 dell’investimento immobiliare, sono contenti nei periodi di crisi: perché quando il mercato è in crisi, c’è più gente che vende ed è più facile comprare a sconto.
Quindi, mentre per le persone comuni la casa di proprietà è un debito per tutta la loro vita, per gli investitori immobiliari la casa è un’attività che porta soldi, in genere velocemente.
La differenza, come sempre, sta nella testa: nel modo di pensare, in quello che sai e nelle azioni che fai.
