Alcuni mesi fa ho parlato dei rischi connessi alla vendita. Che sono, tutto sommato, pochi, anche se da non sottovalutare.
Diverso è il discorso sui rischi connessi all’acquisto. Sono molti, variegati e devi conoscerli. Ne parlo approfonditamente nel mio seminario e relativo manuale, ma voglio qui già darti alcune informazioni di base.
Anzi, siccome la materia è complessa, ho deciso di scrivere quest’articolo in due parti.
Iniziamo oggi a vedere i primi rischi che devi conoscere in fase di acquisto.Investire in Immobili, ma te ne voglio dare
Una premessa: investire in immobili è un modo eccellente di creare la tua libertà finanziaria e io lo raccomando a tutti. I rischi di cui parlerò oggi e la prossima settimana sono messi per evidenziare come l’aspetto di controllo del rischio sia essenziale in ogni business. E che nel caso degli immobili abbia contenuti soprattutto di carattere legale. Insomma, se nelle cose legali ti trovi bene, gli immobili saranno per te più facili.
Rischio fiscale
Gli articoli 2771 e 2772 del Codice Civile considerano i rischi fiscali che corri nell’acquisto di un immobile. Ovvero come devi comportarti con le tasse. Devi conoscere bene cosa puoi e non puoi fare nella dichiarazione dei redditi, relativamente a quest’acquisto. Un buon commercialista, che deve esserci nella tua squadra, ti può dare sicuramente una mano (meglio comunque se conosci il problema e gli articoli di legge).
Rischio condominiale
Il rischio qui è sia di natura finanziaria (es: spese arretrate non pagate dal precedente proprietario, spese di riparazione), che funzionale (immobile che vuoi destinare a uso diverso da quanto previsto dal regolamento condominiale). L’amministratore del condominio ti potrà dare le informazioni di cui hai bisogno.
Rischio sulla forma contrattuale
Qui si va nel tecnico, sulla validità dei contratti usati e sulla loro registrazione. Nel seminario Investire in Immobili gli avvocati sul palco possono rispondere su questo come su altri argomenti. In ogni caso, non è difficile fare le cose giuste se sai cosa fare (noi forniamo alcuni modelli di documenti da usare che sono stati testati sulla nostra esperienza e mettono al riparo dalla maggior parte dei problemi.)
Rischio della comunione dell’immobile
Non è ovviamente la prima comunione dell’immobile, ma il controllo se il venditore è in comunione legale dei beni. E’ u fattore da controllare, perché in questo caso – a meno di condizioni particolari – il contratto preliminare deve essere firmato da entrambi i coniugi. Niente di peggio che avere un preliminare firmato da un solo coniuge e trovarsi poi l’altro che non vuole vendere (succede).
Rischio del fallimento del venditore
Questo rischio si corre solo nel caso del venditore-imprenditore con l’immobile in qualche modo collegato all’azienda. Se lavori con venditori soggetti privati, questo rischio non sussiste, ma devi controllare perché il rischio è che l’atto di vendita possa essere revocato, anche se il fallimento è successivo all’acquisto.
Rischio della non commerciabilità dell’immobile
Questo è un rischio pesante perché tu stai comprando un immobile per rivenderlo, non per abitarci. Devi quindi controllare che l’immobile non sia abusivo (ci sono leggi che regolamentano questo) o che non sia scaduto il termine per la vendita. In alcuni casi (es: acquisto di case popolari con un termine per la rivendita) infatti questo succede ed è un rischio poco noto, ma da tenere presente. Ci sono poi altri vincoli, ad esempio legati al prezzo che non può superare una certa soglia. Insomma se acquisti per rivendere, assicurati di poter rivendere liberamente.
Rischio di ipoteche taciute dal venditore
L’ipoteca non è un debito, ma una garanzia su un debito. Questo significa che trasferendo l’immobile non viene trasferito anche il debito garantito: questo, salvo diversi accordi, resterà a carico di chi lo aveva contratto (generalmente il venditore). Il problema non è infatti il venditore, ma un eventuale creditore di quest’ultimo non soddisfatto che vada ad “aggredire” l’immobile. Per controllare questo rischio devi vedere se effettivamente è possibile o se è meglio lasciar perdere l’acquisto. In ogni caso, la presenza di ipoteche va controllata e gestita.
Ho scritto volutamente un articolo tecnico per farti capire che investire in immobili è facile, ma richiede di avere le informazioni e i collaboratori giusti. Specie in ambito legale non cercare avventure: trovati un avvocato che sappia il fatto suo sull’immobiliare e non avrai problemi.
