In questi anni in cui ho fatto l’investitore immobiliare, ho visto che ci sono alcune regole, che, bene o male, sono sempre vere in tutti i mercati. Ho acquistato in tutt’Italia e all’estero e queste regole funzionano.
Sono 7 – e di una ho già parlato ma vale la pena ripeterla – e vorrei veramente definirle “regole auree”.
Seguile per il tuo vantaggio e profitto, ignorale per il tuo rischio e pericolo.
1) I soldi si fanno quando si compra, non quando si vende
Se compri a sconto, non sbaglierai mai. Potrai anche non acquistare l’immobile più liquido del mondo, ma quando hai margine per rivenderlo, tutto diventa facile.
Viceversa, se compri con poco sconto o a prezzo di mercato perchè “tanto il mercato sale” ti ritrovi facimente con il cerino acceso in mano.
2) Compra sempre da un venditore motivato
Chi è un venditore motivato? Uno che vuole vendere, ovvero una persona che non vuole più tenere quell’immobile, per qualsiasi motivo. Insomma non state a sprecare tempo con uno che chiaramente ha tempo o soldi e vuole realizzare il massimo. Cercate uno che invece non ha tempo e magari neanche soldi. Sarà sicuramente motivato!
3) Innamorati dell’affare, non dell’immobile
Capita che un immobile ti piaccia, magari anche molto. Da quel momento non riesci più a essere obiettivo. Ma ricorda che non è mai l’immobile che fa fare i soldi, il mattone non si mette in banca. E’ l’affare che quell’immobile rappresenta che fa fare i soldi. Focalizzati sempre sull’affare, mai sull’immobile.
4) Impara a negoziare
Se vuoi veramente imparare a negoziare, esiste un seminario che te lo insegna. Tuttavia, una regola semplice è questa: mai dire per primo un prezzo. E’ una regola empirica che funziona in tutti le occasioni di vendita, non solo con gli immobili. il primo che menziona un prezzo alla fine perderà. Lo stesso immobile può valere prezzi molto diversi (in su o in giù a seconda se stai vendendo o comprando) e dipende fondamentalmente dalla tua capacità di negoziare.
5) Cerca di comprare con pochi o zero soldi
Il business immobiliare è un business da fare con il debito. Investire in immobili con i propri soldi vanifica i vantaggi di questo tipo di investimento. Quindi cerca sempre di acquistare con meno soldi possibile, o, meglio ancora, con zero soldi tuoi.
Offri caparre bassissime (parti dalle centinaia di euro) e fai offerte d’acquisto che consideri imbarazzanti (come minimo il 30% sotto, meglio il 50% per poi trattare). Ricordati la regola n.1 dell’investimento immobiliare.
6) Negli immobili capitale prima, cashflow poi
Ho scritto tante volte e ripetuto ai miei seminari l’importanza del cashflow. Il cashflow è la buona salute di un business. Puoi anche avere un business profittevole, ma se il tuo cashflow è negativo finirai facilmente a gambe all’aria.
Con gli immobili, il cashflow si fa “mettendo a reddito”, affittando. Tuttavia, in Italia è molto difficile avere un cashflow positivo se affitti un immobile su cui stai pagando un mutuo. Dovrai invece creare del capitale con compravendite e poi usare quel capitale – assieme alla leva finanziaria – per operazioni di maggiori dimensioni che avranno l’obiettivo di generare cashflow.
7) L’affare immobiliare della tua vita capita ogni settimana
Gli affari immobiliari esistono sempre, in ogni periodo di mercato e in ogni mercato. Semmai il problema è trovarli. Ma per iniziare a trovarli devi iniziare a credere che ci siano (perché ci sono, te lo posso garantire). Se inizi credendo di poter trovare le case almeno al 30% di sconto, con opzioni di finanziamento a tuo vantaggio e con opportunita’ di vendita facili e profittevoli, inizierai a trovarle. Ogni settimana ci sarà almeno una possibilità di fare un affare immobiliare. Quindi se quello su cui stai trattando non ti convince appieno, credimi, il mare è pieno di pesci. Passa al prossimo immobile.
Sette regole che sono veramente la base dell’investire in immobili. E se deciderai di diventare un investitore immobiliare, ti verranno naturali. E come vedi sono semplici e basate su quella che si può chiamare “intelligenza commerciale”: compra basso, sii bravo a negoziare, non ti innamorare dei prodotti, ma della ricchezza che i prodotti ti portano quando li vendi!
