Il mutuo è sicuramente lo strumento più comune per investire in immobili (come dico sempre non è l’unico… devi essere creativo con le opzioni di finanziamento, sempre).
Si è magari portati a credere che non ci sia un “mercato dei mutui” e che sostanzialmente uno valga l’altro.
E che magari, visto che in banca ti conoscono perché hai il conto corrente, ti tratteranno bene.
In questo articolo mostro che le cose non stanno proprio così.
La tua banca: soluzione semplice, ma non molto efficace
E’ vero che la tua banca ti conosce e ti senti a tuo agio nel chiedere un mutuo al signor Rossi che vedi da anni. Ma non c’è alcuna garanzia che sia la banca che ti tratta meglio.
La mia raccomandazione è di chiedere alla tua banca e poi andare in altre banche per fare il confronto.
Esistono addirittura banche specializzate in mutui anche se le richieste della banca per concederti il mutuo, specie ultimamente, sono simili dappertutto.
Broker: l’arma segreta dell’investitore in immobili agli inizi
Quando inizi, hai bisogno di ottenere un mutuo più possibile consistente e a condizioni favorevoli. Per questo esistono i broker che fanno un bel lavoro: sono un’interfaccia tra chi chiede mutui e chi li concede. Hanno interesse a farlo avere perché guadagnano e quindi sono dalla tua parte.
Con un broker puoi ottenere di più e in tempi più brevi e con minor lavoro rispetto ad andare direttamente in banca. Chiaramente paghi il servizio, ma se sei un investitore questo fa parte delle spese di business.
Mutui online: una possibilità recente
Ancora oggi non si può fare tutto online come negli USA (che hanno mostrato come la facilità di concedere mutui abbia i suoi rischi). Però ci sono online dei siti dove puoi richiedere un’offerta per un mutuo secondo le tue caratteristiche e soprattutto puoi confrontare le diverse banche per scegliere la proposta migliore.
In alcuni di questi siti puoi avviare la pratica direttamente online, preparando in anticipo i documenti e sveltendo quindi le procedure.
Ecco alcuni indirizzi:
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E ora che sai dove, come scegliere?
Nella decisione di scelta occorre tenere presente alcuni elementi fondamentali:
- tasso: fisso o variabile
- spread: la componente % del tasso applicato alla banca, ovvero il guadagno della banca sul tuo mutuo
- penali per il rimborso anticipato, sono in % del capitale richiesto
- pre-ammortamento: in alcuni casi la partenza del mutuo non è contestuale al rogito così la banca fino alla partenza del mutuo fa pagare interessi superiori rispetto a quelli del mutuo
- costi di intermediazione: costi per la pratica del mutuo
- vincoli sul % del valore finanziabile: a maggior parte dei mutui finanziano il 70-80% del valore, in qualche caso è possibile ottenere di più
- rapporto rata mutuo/reddito: non supera mai il 30%
Il discorso sui tassi (fisso, variabile, rata costante, indicizzato, ecc) merita un approdondimento a parte che farò in un nuovo articolo.
Qui volevo farti capire che l’investitore non si comporta nella scelta del mutuo, come un normale acquirente di casa: si informa, valuta, compara, sceglie le condizioni migliori. Sempre ricordando che comunque, non dovrai pagarlo per 20 o 30 anni, ma vorrai rivendere in pochi mesi.
