È come possedere un uovo oggi e poterlo trasformare in una gallina domani.
Se è molto difficile far soldi con una casa meravigliosa, già ristrutturata e magari ubicata in una zona centralissima, al contrario con costruzioni malmesse e altamente “migliorabili” si possono fare ampi margini di profitto.
Perché per fare affari attraverso l’immobiliare bisogna avere l’occhio lungo e, soprattutto, non dimenticare mai che l’edificio deve essere il mezzo per ottenere un unico fine: guadagnare.
Uno dei meccanismi da conoscere (e da sfruttare), in questo senso, è il cambio di destinazione d’uso, di cui ti parlo in questo articolo.
È attraverso questo sistema, infatti, che spesso nascono occasioni golose per chi investe nel mattone.
Nel senso che in un capannone industriale o in un box, a volte, può nascondersi un tesoro.
Cos’è la Destinazione d’Uso degli Immobili
Per destinazione d’uso si intendono la finalità e la facoltà collegate all’utilizzo di un qualunque fabbricato o edificio.
Va indicato in fase di costruzione, ma può essere cambiato anche successivamente rispettando una serie di criteri di vario genere: dalla sicurezza all’interesse pubblico.
Va detto che esistono svariate categorie per “classificare” la destinazione d’uso di un immobile.
La più comune e nota è quella residenziale, che è utilizzata quasi sempre per uso abitativo.
A seguire ci sono la categoria turistico-ricettiva di cui fanno parte gli hotel e i bed & breakfast; la categoria produttiva-direzionale in cui rientrano le industrie (ma anche banche, sedi di enti, società, uffici e studi professionali); la categoria commerciale (negozi ristoranti e bar); la categoria rurale (struttura destinate ad agricoltura o allevamento, ma anche agriturismi).
È chiaro che sono soprattutto alcune modifiche a risultare convenienti. Una su tutte è il cambio da commerciale a residenziale, per esempio.
L’investitore immobiliare esperto e capace riesce a comprare un edificio a uso commerciale, magari un magazzino il cui proprietario non vede l’ora di liberarsene, già sapendo che esistono le condizioni per renderlo residenziale e dunque rivenderlo a un prezzo di gran lunga più alto.
Come Cambiare la Destinazione d’Uso
Non bastano le caratteristiche fisiche di un locale a farlo diventare uno splendido loft: occorre verificare che sussistano tutte le condizioni. In quanto alcuni limiti inibiscono a priori l’avvio della procedura necessaria.
Il primo passaggio è quello di accedere al contenuto del Piano Regolatore Generale (Prg) – documento che cambia a seconda del Comune in cui è situata la costruzione – per verificare eventuali paletti al cambio di destinazione nell’area interessata.
Per visionare il Prg basta recarsi in Comune e richiedere informazioni alla sezione urbanistica, in alternativa ci si può rivolgere al Catasto.
Soprattutto all’inizio è fondamentale farsi coadiuvare da un team di esperti e professionisti, a partire da un bravo geometra, per sfruttare al massimo le potenzialità offerte da tale procedura.
Le variabili, del resto, sono tante e possono essere utilizzate a seconda delle situazioni e delle esigenze del diretto interessato.
Non è detto, per esempio, che ogni costruzione abbia una sola destinazione d’uso.
Se un immobile è usato in parte come abitazione e in parte per lo svolgimento di un’attività commerciale, per stabilire in quale categoria funzionale rientri si tiene conto della destinazione d’uso prevalente.
Può bastare il 50,01% per far cadere l’ago della bilancia da una parte o dall’altra.
Un’altra distinzione da effettuare è il cambio di destinazione con opera o senza, cioè se è necessario intervenire sull’edificio.
Nel caso è necessario presentare documentazione e chiedere autorizzazioni.
Tipologie di Intervento Edilizio
Fondamentalmente esistono cinque tipologie di intervento edilizio: manutenzione ordinaria; manutenzione straordinaria; restauro e risanamento conservativo; ristrutturazione
edilizia; nuova costruzione.
A seconda del tipo di lavoro, è evidente, cambiano anche i costi, che si aggiungono ad altre spese necessarie: dagli oneri urbanistici ai compensi per i professionisti consultati.
Quasi sempre, però, il gioco vale la candela.
Se vuoi diventare un investitore immobiliare di successo ricordati di focalizzarti sempre sull’affare, mai sull’immobile.
Perché è l’affare che quell’immobile rappresenta che ti farà fare i soldi.
Alla tua libertà finanziaria,
