Sono sempre di più le persone che si avvicinano con fiducia al mondo delle aste giudiziarie per comprare immobili, strumenti giuridici che consentono di attuare la vendita forzata di un bene di proprietà di un soggetto (persona fisica o giuridica) che non è riuscito a onorare i propri debiti nei modi e nei termini concordati.
Non tutte le procedure, peraltro, sono aste fallimentari, ovvero attivate nei confronti di soggetti fallibili. Un’asta giudiziaria potrebbe infatti dipendere dal più generico mancato pagamento di un debito, come potrebbe capitare nelle ipotesi di prolungato inadempimento del pagamento delle rate del mutuo da parte di una persona fisica.
Chiarito cosa sono le aste giudiziarie, scopriamo tutto ciò che occorre sapere su questo argomento e come puoi avvicinarti con maggiore consapevolezza a questo mondo.
Come si svolge una vendita all’asta?
Le aste possono svolgersi secondo due modalità:
- Asta con incanto: a partire dal prezzo base, i partecipanti alla gara possono rialzare la propria offerta di una cifra minima precedentemente stabilita. Chi alla fine rilancia con la cifra più alta può aggiudicarsi l’asta in maniera provvisoria. Entro 10 giorni dall’offerta dell’aggiudicatario, infatti, è sempre possibile che nuove offerte d’acquisto – superiori di un quinto al prezzo raggiunto nell’incanto – possano superare quella originaria dando così vita a un nuovo rialzo.
- Asta senza incanto: chi è interessato all’acquisto in un’asta senza incanto deposita un’offerta in busta chiusa con l’offerta presso la Cancelleria del tribunale. Nei termini indicati nel bando, le buste vengono aperte in un’udienza alla quale possono presenziare tutti i partecipanti all’asta. Se c’è una sola offerta valida, che supera di almeno un quinto il prezzo base, sarà questa ad essere dichiarata come vincitrice. Se, invece, vi sono più offerte superiori al prezzo base e, quindi, valide, il giudice può scegliere se assegnare l’immobile o indire un’asta con incanto per scegliere l’aggiudicatario definitivo. Approfondisci i tipi di aste giudiziarie
Comprare una casa all’asta: pro e contro
Le aste giudiziarie rappresentano opportunità importanti per acquistare una casa a buon prezzo (a proposito, sei sicuro che l’acquisto sia la soluzione corretta?), o per fare un investimento conveniente da monetizzare nel breve, nel medio o nel lungo termine.
Tuttavia, come avviene per ogni scelta di investimento, ci sono alcune cose a cui dovresti prestare attenzione prima di avventurarti per la prima volta in questo mondo.
Ed ecco perché, con questo articolo, desidero aiutarti nell’analisi dei vantaggi e degli svantaggi di questa tipologia di aste.
Iniziamo dai punti a favore, rappresentati principalmente dal risparmio: partecipare con successo a una vendita all’asta può farti ottenere un immobile a un prezzo scontato del 20% – 40% rispetto al reale valore di mercato.
Inoltre, approfittare delle aste giudiziarie immobiliari non richiede un immediato sforzo finanziario importante: è sufficiente presentare un assegno del valore pari a una piccola frazione dell’importo dell’immobile (10%).
Per quanto invece concerne gli svantaggi degli acquisti all’asta (anche se a me piace parlarne in termini di punti di attenzione), riassumo che se non hai la giusta formazione e la necessaria dimestichezza, la procedura delle aste potrebbe non essere semplice da governare la prima volta che ti avvicini ad essa, al punto che sempre più persone preferiscono rinunciare all’idea di seguirla in autonomia, richiedendo invece la consulenza di esperti del settore.
Insomma, come hai potuto vedere, partecipare alle aste giudiziarie per acquistare un immobile in “sconto” può essere molto conveniente, ma non per questo si tratta di una passeggiata.
Dunque, come per ogni attività, quello che devi fare è… studiare!
Inizia a reperire tutte le informazioni sulle aste attraverso i portali specializzati e – se ne hai l’opportunità – assisti alle aste come semplice spettatore, per capirne ancora meglio il funzionamento.
Impara a leggere bene le perizie realizzate sugli immobili messi all’asta. Nel farlo, soffermati con attenzione nell’individuare quando è stata fatta la perizia: capita spesso che arrivino sul mercato degli immobili con una ipervalutazione rispetto al valore aggiornato.
Ho acquistato un immobile occupato: che faccio?
Una delle cose a cui prestare maggiore attenzione durante un’asta giudiziaria è la visione dell’immobile prima di avanzare un’offerta, in modo da verificarne le condizioni reali.
Tra queste rientra la possibilità che l’immobile sia occupato da un inquilino moroso e che non vuole andare via. Per tua fortuna, questa informazione deve essere indicata nell’avviso di vendita del Tribunale e deve essere resa nota dal custode giudiziario, ossia da colui che deve garantire la conservazione dell’immobile durante il pignoramento.
Per questo motivo, se entri in possesso di questa informazione, puoi chiedere al custode informazioni sull’occupante e – solo dopo – valutare con piena consapevolezza se partecipare o meno all’asta.
Difatti, anche se l’immobile è occupato, potresti comunque voler procedere con un’offerta, ritenendo conveniente l’operazione.
Ricorda che, innanzitutto, l’immobile può essere occupato:
- con titolo valido, come nel caso di inquilini con regolare contratto
- senza titolo, se i soggetti che vi abitano non ne hanno alcun diritto.
Nel primo caso, se il titolo può essere opposto alla procedura, l’immobile resterà occupato fino alla naturale scadenza.
Nel secondo caso, invece, hai tutto il diritto di entrare in pieno possesso dell’immobile. Ti consiglio in questa ipotesi di instaurare un buon rapporto con l’inquilino, in modo da convincerlo con le buone ad andare via nel minor tempo possibile, evitando battaglie legali lunghe e costose.
In caso contrario, invece, sarà necessario seguire un iter giuridico che prevede, innanzitutto, l’invio di una diffida a lasciare l’immobile entro data certa. Se la diffida ha esito negativo, dovrai avviare l’esecuzione forzata finalizzata allo sfratto che, nei casi peggiori, determina l’intervento delle Forze dell’Ordine e tempi di almeno 4-5 mesi.
I tempi di sfratto sono ancora più lunghi se occorre l’intervento degli assistenti sociali, che si verifica di norma se l’immobile è occupato da:
- minori
- anziani
- portatori di handicap.
Ad ogni modo, se non hai fretta di utilizzare l’immobile e non ti interessa che sia occupato, sappi che in questo caso il prezzo all’asta è decisamente più basso e potrebbe rappresentare comunque una buona possibilità di investimento.
Ti consiglio pertanto di approfondire il tema negli altri focus che ho dedicato a questo argomento e, se preferisci, seguire la mia esclusiva Master Class in investimenti immobiliari!
NOTA: Se desideri approfondire questi temi e accrescere le tue competenze in materia di aste giudiziarie per comprare immobili ecco una serie di risorse utili e pratiche:
– Due tipologie differenti di aste immobiliari
– Tutta la verità sulla relazione tra aste e mafia
– Come trovare 100 perizie di immobili all’asta in 1 ora soltanto
– La vera strategia vincente per aggiudicarsi un immobile all’asta
– 9 Regole per guadagnare con le aste immobiliari
– Il “trucco” per selezionare le aste a cui partecipare, e raggiungere il tuo obiettivo di guadagno:
– Quali sono le spese quando decidi di comprare una casa all’asta giudiziaria?
