Tra gli argomenti che tratto approfonditamente nel seminario Investire in Immobili e relativo manuale, c’è ovviamente la valutazione dell’immobile.
Ho distillato 6 criteri che secondo me comprendono tutti gli aspetti che devi considerare quando valuti un immobile (residenziale, per quelli commerciali il discorso è diverso) su cui investire.
Sono i 6 criteri che determinano il valore dell’immobile e sono oggettivi. E questo, specie per chi inizia, è l’ostacolo più grosso: essere oggettivi e non “innamorarsi” (o viceversa “schifarsi”) di un determinato immobile.
1) Motivazioni d’acquisto
Questo criterio è quello che più direttamente agisce sulle “derive di obiettività” a cui puoi essere soggetto.
Perché se acquisti per andare a viverci (a parte che Alfio Bardolla disapprova) ci sono delle componenti emozionali che devi ascoltare.
Se, viceversa, acquisti come investimento (e Alfio Bardolla approva) allora la motivazione d’acquisto deve essere esclusivamente economica: prezzo giusto (almeno il 30% di sconto).
2) Dimensione
Qui entriamo nei criteri che io considero “di vendibilità” dell’immobile.
La dimensione è quello più comune: gli immobili vengono confrontati principalmente secondo la dimensione (e poi secondo gli accessori, vedi punto 3).
La dimensione viene valutata secondo due parametri: taglio (monolocale, bilocale, 2 locali + servizi, 3 locali + servizi, loft, ecc) e metri quadri.
I metri quadri sono un elemento di valutazione abbastanza controverso. Sono innanzitutto di 2 tipi:
- superficie calpestabile (la dimensione netta)
- superficie commerciale (comprende anche la dimensione dei muti, cantine e altre pertinenze)
Logicamente i metri quadrati commerciali sono superiori di almeno il 15-20%. riepstto ai metri quadrati calpestabili. Con una battuta si può dire che i primi sono i metri quadrati di chi vende e i secondi quelli di chi compra, se è esperto.
3) Accessori
Gli accessori non automaticamente aumentano il valore del bene. Può essere così, ma può anche significare che aumentano, per esempio, le spese condominiali, o di manutenzione. Questo è particolarmente rilevante sui tagli più piccoli, quindi sappiate valutare oggettivamente e non emotivamente eventuali accessori.
4) Location
Anche qui non è automatico che un immobile in un bel posto vada bene e un immobile in un brutto posto vada male. Dipende dal tipo di immobile e dalla location. Dipende quanto i due sono consonanti: un bell’appartamento in una brutta periferia non è “consonante” e quindi varrà di meno.
Comunque ci sono delle valutazioni obiettive da fare, tipo:
- palazzina nuova, vecchia, grande, piccola, di pregio, popolare?
- centro, periferia, semiperiferia?
- chi vive nell’appartamento? E nella palazzina?
- esistono gruppi etnici nelle prossimità che potrebbero abbassare il valore dell’immobile (es: nomadi)
- esistono centri commerciali, supermercati e infrastrutture nelle vicinanze?
5) Stato di conservazione
Quanto è importante lo stato di conservazione dell’immobile?
E’ meglio vendere così come lo compri, oppure ristrutturarlo?
La ristrutturazione è importantissima! Ovviamente va fatta cum grano salis: ristruttura ciò che è importante per far crescere il valore dell’immobile. Se vuoi spendere pochi soldi, un’imbiancata, un parquet dell’Ikea e sanitari nuovi fanno sempre miracoli.
6) Mercato
In qualche modo, posso dire che questo è il criterio più importante. Se non rispetti questo, tutti gli altri non contano molto.
Una cosa che ripeto sempre al seminario Investire in Immobili è: devi assolutamente avere chiari i prezzi degli immobili nella zona in cui stai valutando l’acquisto dell’immobile!
Cioè devi conoscere i comparables, ovvero immobili simili nella stessa zona. Solo partendo da questi dati oggettivi puoi fare le tue valutazioni.
Infatti, ci potranno essere caratteristiche specifiche dell’immobile che stai considerando che potranno aumentare il valore (o anche diminuirlo). E dovrai anche poi considerare i prezzi dell’eventuale ristrutturazione.
Arriverai quindi a un ipotetico prezzo di vendita (considera di tenerti un margine in basso se vuoi accelerare la vendita).
Ecco, questi sono i 6 criteri oggettivi per valutare un immobile. Non occorre essere scienziati, come vedi.
Ma bisogna acquisire il punto di vista e lo stato d’animo dell’investitore immobiliare e non del tipico acquirente della propria casa.
Segui questi criteri e avrai la giusta obiettività che ti permetterà di creare la tua libertà finanziaria investendo in immobili correttamente.
