La maggior parte dei partecipanti al seminario Investire in Immobili non ha alcuna esperienza di investimento immobiliare. Magari sono persone che hanno pensato a questa possibilità, ma senza immaginare che potesse sostituire il loro lavoro e anzi diventare un modo per raggiungere la libertà finanziaria.
L’Italia è una nazione di proprietari di case, più che in ogni altra nazione europea, quindi l’idea che “sappiamo come si fa” è abbastanza radicata (diciamo che è una convinzione nazionale su tutto lo scibile :-)).
Ho deciso di scrivere qui 4 errori piuttosto comuni che l’investitore immobiliare alle prime armi commette, magari anche combinati insieme.
1) Cercare di comprare con finanziamento al 100% un’immobile da 1 milione come primo investimento
Siccome con gli immobili si può diventare ricchi in fretta, tanto vale fare tutto in una botta sola. Si cerca un bell’immobile da 1 milione, poi si cerca un finanziamento al 100% (tanto Alfio dice che si possono trovare), si rivende con il 30% di margine e abbiamo fatto 300.000 euro. Ripetiamo questa giochetto altre 3 volte e ci siamo fatti un milione di euro.
Beh, non va proprio così. Le probabilità che tu trovi qualcuno che ti presta un milione di euro così, anche se l’affare c’è, mentre tu non ci metti niente, è molto scarsa. Può capitare, ma più probabilmente no.
Il che non vuol dire che non troverai chi non ti prestera mai un milione di euro. Magari troverai in prestito anche 10 milioni di euro, ma quando avrai dimostrato un track record, cioè che sei un professionista che se io ti presto un milione di euro sai cosa farne e mi porti con ottime probabilità un buon margine sul mio investimento.
Se sei all’inizio, devi partire in piccolo. Lavora bene su un piccolo progetto di investimento, trova il finanziatore, porta a casa il profitto e dimostra cosa sai fare. Il business immobiliare ha i suoi tempi per fare le cose, ottenere i finanziamenti, creare fiducia, ricavare profitto.
2) Cercare di comprare terreni, che non producono reddito
Molti investitori immobiliari alle prime armi sognano di fare il colpaccio comprando terreni. Ma comprare un terreno per rivenderlo con un profitto o addirittura per svilupparci sopra un progetto immobiliare è roba da investitori avanzati.
Il problema è che il terreno, in genere non produce cashflow e l’aumento del valore dipende da molti fattori non sotto il tuo controllo. Anzi, tendenzialmente, sono speculazioni e quindi il rischio di acquistare un terreno che non aumenta di valore (ma potrebbe addirittura diminuire, come è avvenuto con la crisi immobiliare USA) è alto.
Quindi, evita i terreni all’inizio della tua carriera di investitore immobiliare. Quando sei diventato bravo, sta sicuro che le opportunità di acquisto terreni arriveranno.
3) Voler guadagnare con immobili costosi
Solo perché non vorresti mai andare a vivere in quel postaccio in periferia, non significa che altri pensino altrettanto. Anzi, è facile che un immobile economico in periferia sia più liquido (vendibile e affittabile) di un immobile costoso in centro.
Verosimilmente, il rapporto guadagno (es: affitto) e investimento per l’acquisto è decisamente inferiore per gli immobili economici, rispetto a quelli costosi. Questo perché ci sono meno investimenti e meno spese di gestione e il rapporto non è mai lineare (oltre una certa cifra gli affitti non vanno). Ed è sicuramente più facile comprare con 100% di finanziamento 10 bilocali da 100.000 euro in periferia piuttosto che un quadrilocale in centro da 1 milione. Senza contare che tutte le spese sono più basse.
Quindi il mio consiglio è di costruire la tua ricchezza immobiliare sugli immobili economici in periferia e solo quando hai capitale – se lo desideri – fare operazioni con immobili più costosi.
4) Avere fretta
Se vuoi fare un milione di euro in 6 mesi, difficilmente lo farai con gli immobili. Diventa un master trader, o inventati un business di successo (auguri, in entrambi i casi, 6 mesi sono pochi per qualsiasi risultato importante), ma non sperare di ottenerli con gli immobili.
I tempi degli immobili sono… lenti. Ci vuole tempo per tutto, trattative, ristrutturazione eventuale, burocrazia. E se trovi il momento di mercato sbagliato – come è successo quando la bolla immobiliare è esplosa nel 2008-09 – devi tenerti l’immobile aspettando che la curva dei prezzi torni su (torna sempre su, tranquillo).
Se sei impaziente, forse gli immobili non sono il tuo strumento ideale (ti consiglio piuttosto il Forex). Ma se hai pazienza, puoi veramente diventare milionario in pochi anni.
Come hai visto, questi errori hanno una matrice comune: l’irragionevolezza.
C’è una differenza sostanziale tra immaginare di diventare ricchi e fare le cose giuste per diventarlo realmente. E la differenza è che chi diventa finanziariamente libero ragiona obiettivamente e ragionevolmente sulle situazioni, sulle sue possibilità, sui possibili risultati.
Perché come dico sempre, la ricchezza non è un sogno, ma qualcosa che si può imparare.
