La cessione di compromesso (detta anche cessione del preliminare) è lo strumento che preferisco per creare Libertà Finanziaria. È relativamente facile e consente guadagni importanti, quindi permette velocemente di creare patrimoni netti e cash flow. Ho visto persone diventare milionarie in 2 anni con gli immobili.
Moltissime persone mi fanno spesso questa domanda:” Posso investire in immobili senza soldi?” . La risposta è SI…
Continua a leggere perché ti sto per svelare i segreti della CESSIONE DEL COMPROMESSO.
Cos’è la Cessione di compromesso?
La cessione del compromesso significa cedere il contratto preliminare a un terzo che diventa il “promissario acquirente” dell’originario venditore.
Questo sistema è uno dei classici sistemi “senza soldi” di cui parlo nel seminario Investire in Immobili.
Facciamo un esempio:
Hai concluso un preliminare per acquistare l’immobile Alpha a 100.000 Euro. Trovi uno che è interessato a quell’immobile a quel prezzo e gli cedi il preliminare per 30.000 Euro.
La cessione di compromesso è un’attività disciplinata dal Codice Civile, dagli articoli 1406 e segg. Quindi tutto regolare, con il vantaggio di NON AVERE RISCHI FINANZIARIA con l’acquisto e di avere un regime fiscale agevolato.
Perché il contratto possa essere ceduto è essenziale il consenso dell’altra parte ( il cosiddetto “contraente ceduto”). Tale consenso può essere anche espresso preventivamente, nello stesso contratto preliminare che sarà oggetto della futura cessione.
I partecipanti a Investire in Immobili ricevono un modello di contratto preliminare già pronto con questa importantissima clausola (consiglio: usa sempre i tuoi modelli di contratti, non quelli preparati dalla controparte).
In molti casi l’operazione di cessione del preliminare si attua tramite la nomina di un terzo nel contratto preliminare (“riserva di nomina”, art. 1401 Cod. Civ).
Questo della riserva di nomina è un metodo che va usato con cautela. Infatti non è stato pensato dal legislatore per fare cessioni di contratti preliminari, ma perché è stata pensata senza fini di lucro (es: padre che nomina il figlio).
Un ulteriore vantaggio della cessione del compromesso, oltre che dal punto di vista fiscale è dal punto di vista legale. Se infatti cedi un contratto preliminare sei solo responsabile della validità del contratto e noi di eventuali vizi della cosa venduta (art. 1410 cod.civ).
Come guadagnare con la cessione di compromesso?
Per poter guadagnare, è necessario che gli immobili rispecchino determinate caratteristiche e siano rivendibili a un prezzo maggiorato.
Devi innanzitutto sapere cosa offre il mercato e riuscire ad effettuare una valutazione adeguata. Un primo passo è quello di studiare il mercato in cui intendi operare, monitorando gli annunci delle agenzie immobiliari e sui siti più famosi (ad es. Immobiliare.it).
In particolare, misurando il tempo di permanenza di questi annunci in vetrina ed effettuare una valutazione del motivo per il quale gli immobili non vengono venduti (ad esempio prezzo troppo alto, immobile da ristrutturare, zona di scarso pregio, pochi servizi, ecc).
Ecco alcuni elementi da considerare:
- Tipologia dell’immobile
- Ubicazione
- Contesto circostante
- Caratteristiche dell’immobile
- Presenza di accessori
- Fattori esterni all’immobile
- E’ possibile utilizzare gli stralci insieme alla cessione del compromesso?
- La risposta è si e anzi lo consiglio quando possibile.
In questo modo avrai un doppio vantaggio:
- vantaggi di elevati sconti in fase di acquisizione dell’immobile
- vantaggi fiscali, legali e finanziari nella cessione del contratto preliminare
- Tipicamente, chi si specializza negli stralci, trova il nuovo promissario acquirente a cui cedere il preliminare, mentre sta trattando ancora l’acquisizione dell’immobile e il saldo a stralcio con il creditore!
Per fare gli stralci serve essere flessibili e ottimi negoziatori. Quindi se stai pensando di dedicarti agli stralci considera la tecnica della cessione di compromesso.
In questo articolo sono voluto andare un po’ sul tecnico – nei seminari sugli immobili si va ovviamente più nel dettaglio, specialmente con domande e risposte – per mostrarti come una buona parte delle competenze richieste all’investitore immobiliare siano di natura legale.
Sarà quindi fondamentale avere nella tua squadra almeno un legale con specializzazione sugli immobili.
Ma spero che tu abbia capito una cosa: che, con le giuste informazioni, investire in immobili diventa indipendente da quanti soldi hai.
