La scorsa settimana ho scritto un articolo su alcuni rischi connessi all’acquisto. Ci sono altri articoli che tratterò in questo secondo articolo assieme a una mia conclusione finale su questi aspetti tecnici dell’investimento in immobili.
Diciamo che se nelle cose legali ti trovi bene, gli immobili saranno per te più facili. Se invece per te sono materie ostiche, sarà ancora più importante avere nella squadra qualche avvocato competente su materie immobiliari. Attenzione, non un avvocato generico, ma uno specializzato che ti possa trovare le soluzioni.
Ma vediamo quali sono alcuni dei rischi dell’acquisto immobiliare sconosciuti alla maggior parte delle persone.
Rischio dei mediatori
I mediatori, coloro che ti aiutano a trovare la casa che cerchi, sembrano tutti uguali. Ma attenzione, la professionalità e la competenza variano enormemente. Un buon primo passo è controllare che il mediatore sia iscritto al relativo ruolo presso la camera di commercio. Purtroppo questo non ti garantisce che sappia fare bene il suo lavoro, ma elimina molte persone totalmente improvvisate che facilmente ti porterebbero problemi più che opportunità. Prima di iniziare a lavorare chiarisci anche bene la faccenda della commissione, chiarendo, per esempio, di pagare solo alla conclusione del contratto definitivo.
Rischio del mutuo
Questo riguarda il tuo rapporto con la banca, nel caso verosimile che tu voglia accendere un mutuo per acquistare l’immobile. In questo senso, non sono così importanti gli interessi visto che estinguerai in pochi mesi, quando l’ammontare della rata e le eventuali spese di estinzione.
Rischio della qualità fisica dell’immobile
Sono tutti quei rischi non rilevabili a prima vista, relativi al cattivo funzionamento o a usura e che emergono sono in un secondo tempo. È indispensabile che nella tua squadra ci sia un tecnico che valuti questi eventuali problemi possibilmente pre-vendita, ma sicuramente li risolva se si verificano dopo la conclusione della vendita. Diciamo che è buona norma considerare un budget extra da tenere in riserva per questi problemi.
Rischi di prelazione e riscatto spettanti a terzi
Questa è una materia complessa, perché la forza della prelazione (diritto di essere preferiti a terzi nella conclusione del contratto) dipende dalla fonte da cui proviene: legge oppure convenzione tra privati. In sostanza, è possibile che il tuo acquisto sia vanificato dalla prelazione che il venditore aveva nei confronti di un altro acquirente. In qualche caso puoi chiedere i danni, ma in altri casi no. Un rischio quindi nascosto che non ti fa perdere soldi, ma ti impedisce di concludere un affare.
Rischio immobili in corso di costruzione
L’acquisto di un immobile “sulla carta” comporta una serie di rischi che vanno dalla qualità effettiva dell’immobile costruito, ai tempi di consegna, alla revisione del prezzo. C’è una normativa piuttosto complessa che va conosciuta. Qui voglio solo sottolineare il rischio molto elevato che si corre con la partecipazione a cooperative “fasulle” che una volta fallite si mangiano le quote dei soci oppure che alla fine risultano insolventi presso le banche con obbligo di chi compra verso il creditore. Il mio consiglio è di andare con molta prudenza a investire in immobili in costruzione, esigete garanzie e capite bene i rischi.
Rischio di un immobile proveniente da donazione o successione
L’acquisto di un immobile che abbia tra i suoi documenti na donazione o una successione può creare problemi, quindi il mio consiglio e di valutare attentamente questo punto. L’atto di donazione, per esempio, se ha leso i diritti ereditari può essere aggredito dopo la morte del donante. E questo significa rischiare di perdere il bene acquisito nei confronti di eventuali eredi. Ci sono naturalmente soluzioni a questo problema, ma va conosciuto e affrontato (con il supporto del vostro avvocato specializzato).
Ma quanto è difficile acquistare un immobile?
Come hai visto – e non li ho neanche citati tutti e in profondità come faccio nel seminario Investire in Immobili – ci sono moltissimi rischi e cose da valutare nell’acquisto di un immobile.
Tieni però presente una cosa: la maggior parte di questi rischi sono totalmente ignorati dal 90% delle persone che acquistano un immobile. Conoscerli, valutarli e risolverli è un comportamento da investitore immobiliare, quale, spero, tu vuoi diventare.
Affrontare problemi e risolverli è il motivo per cui gli imprenditori guadagnano molto più dei dipendenti e dei liberi professionisti, se ti ricordi gli articoli sui Cerchi della Ricchezza che ho scritto tempo fa.
Come spero tu abbia capito, il segreto per affrontare e risolvere problemi che non hai mai affrontato e risolto è allargare la tua mente con nuove informazioni E lavorare con altri, specialisti, che risolvano per te queste soluzioni.
La ricchezza è un lavoro di squadra, e sicuramente l’investimento in immobili lo è. Crea la tua squadra e potrai affrontare e risolvere qualsiasi rischio connesso ad acquisto, vendita, ristrutturazione e finanziamento dei tuoi business immobiliari.
Alfio Bardolla
