Quante volte hai sentito dire che il mercato italiano è il meno conveniente per investire in immobili? SBAGLIATO!
l’Italia è il set up perfetto per fare operazioni immobiliari. Perché?
Perché l’immobiliare in Italia è molto diverso da quello in altri Paesi, come ad esempio gli USA o l’Inghilterra.
La liquidità degli immobili in questi Paesi è superiore, è vero, ma i margini di guadagno sono nettamente inferiori a quelli italiani. Inoltre il mercato estero è più instabile: un anno fa il – 30% e l’anno dopo il +30%, è la norma.
In Italia, invece, gli immobili si muovono più lentamente e il mercato è, quindi, più stabile.
Proprio questo permette di avere molte più opportunità di investimento e di sfruttare le caratteristiche tecniche di un’operazione per fare soldi veri (ad esempio, migliorando l’immobile).
Inoltre le tasse sugli immobili, al contrario di quanto si crede, sono molto più basse che in altri Paesi, come ad esempio gli USA.
I vantaggi del settore immobiliare
Gli affari si fanno quando si compra, non quando si vende.
Questa è la regola n°1 del mercato immobiliare.
Infatti è proprio al momento dell’acquisto che devi individuare il tuo vero guadagno.
Se non viene rispettata questa regola, tutto il resto conta poco perché l’affare è costruito su basi instabili e, a quel punto, per me non diventa neanche più un affare, ma una scommessa da casinò, oltre che un errore.
Quindi devi sempre comprare a sconto, cioè abbondantemente sotto il prezzo di mercato.
Quanto sotto?
Io raccomando almeno il 30%, questa è la mia regola. A volte mi accontento di una percentuale un po’ più bassa se ci sono in ballo cifre importanti, ma in generale cerco di stare almeno sul 30%.
L’altra cosa che rende il settore immobiliare fantastico è che non ha importanza se il mercato sta crescendo o se il mercato è in crisi.
Se segui la regola n°1, e quindi acquisti con almeno il 30% di sconto, puoi permetterti di gestire il prezzo di vendita come vuoi e guadagnarci, in ogni condizione di mercato.
Se il mercato tira allora rincaricherai del 30%. Se il mercato è in crisi allora rincaricherai meno, magari del 20% o del 15% e potrai così comunque vendere velocemente pur mantenendo un buon margine.
Inoltre gli immobili sono l’unico settore che ti permette di ottenere performance anche del 150% su un’unica operazione immobiliare.
Per questo è l’investimento preferito dall’80% delle persone ricche.
Non è astrofisica, non è ingegneria nucleare, ma è Metodo, una strategia che permette di acquisire immobili pagandoli almeno il 30% in meno rispetto ad una compravendita normale.
E la crisi immobiliare? La migliore onda da cavalcare! Perché?
Perché il momento migliore per fare affari immobiliari è proprio quando c’è la crisi.
C’è più gente che vende ed è più facile comprare a sconto.
Così facendo il tuo ROI (Return On Investment) sarà sempre alto.
Questo vuol dire che rivendendo l’immobile acquistato con il nostro metodo, anche se dovessi rivenderlo ad un prezzo inferiore rispetto alla condizione attuale di mercato, SARESTI COMUNQUE in estremo guadagno.
Ti faccio un esempio.
Se acquisti una casa a sconto a 45.000€, la ristrutturi con un investimento di 10.000€ il suo valore di mercato sarà 85.000€ (considerando anche la ristrutturazione). Tu la rivendi a 75.000€, il tuo ROI sarà del 36% (utile/capile investito*100). Se la riesci a vendere ad 85.00 sarà del 55%.
“Ma Alfio, se io non ce li ho 45.000?€”
Questa è l’obiezione che mi viene fatta più spesso. Molte persone non entrano in questo settore perché pensano che sia necessario avere molti soldi per investire in immobili.
PUOI INVESTIRE IN IMMOBILI ANCHE CON POCHI O ZERO SOLDI.
Ci sono diversi modi per fare investimenti immobiliari anche senza avere a disposizione un capitale iniziale: E ti dirò di più, utilizzando soldi di terzi acceleri notevolmente la tua capacità di diventare ricco. Perchè?
Perché aumenti il tuo ROE. Finora abbiamo parlato di ROI (Return on Investment) ma l’indicatore davvero importante per capire se la tua operazione è andata a buon fine è il ROE (Return on Equity).
Il primo valore calcola il ritorno sull’investimento.
Supponiamo che tu abbia acquistato un immobile a 100.000 e lo abbia rivenduto a 130.000. Il tuo ROI sarà pari al 30%.
Il secondo numero, invece, calcola il rendimento sul capitale che tu hai investito.
Supponiamo che di quei 100.000 20.000 siano tuoi e 80.000 te li abbia prestati la banca. Il ROE, quindi, sarà del 150%!
Ecco perché devi sempre fare operazioni con soldi di terzi.
COME FUNZIONA UN’ASTA IMMOBILIARE?
Nel mondo delle aste i fattori che influiscono sul prezzo dell’immobile sono vari:
- Identificazione catastale;
- Planimetria;
- Stato di conservazione;
- Segnalazione di abusi edilizi;
- Servitù o debiti nei confronti del condominio.
Una volta stabilite le condizioni dell’immobile parte l’ordinanza di vendita e il giudice delle esecuzioni condivide ufficialmente le condizioni e i termini dell’asta:
- Prezzo base;
- Termini per la presentazione delle offerte;
- Udienza per la gara tra gli offerenti;
- Scadenza entro la quale pagare l’immobile, al netto della cauzione già versata.
- Le prime volte non è detto che ti aggiudicherai un’asta, ma l’importante in questo ambito è essere sempre presente, perché quando meno te lo aspetti ti aggiudicherai l’affare e inizierà la tua avventura verso il guadagno.
Esistono vari tipi di aste immobiliari:
- Aste giudiziarie con incanto
- Aste giudiziarie senza incanto
L’asta con incanto prevede una gara tra i vari partecipanti con rilanci pari alla quota stabilita in precedenza dal giudice. Sostanzialmente, chi offre il rialzo maggiore si aggiudica l’asta.
L’asta senza incanto invece si svolge in busta chiusa. Il giudice apre davanti ai partecipanti tutte le buste depositate precedentemente e comunica le varie offerte. Da lì in poi, si possono verificare due soluzioni: la prima prevede il passaggio ad asta con incanto in caso di più offerte valide; la seconda invece premia la migliore, nonché unica, offerta.
I FALSI MITI SULLE ASTE: ALLE ASTE C’È LA MAFIA
È una leggenda. Come farebbe la mafia a fare un assegno circolare e poi andare in tribunale per concludere l’affare e registrarlo?
È una paura dovuta alla reputazione che la mafia si era fatta negli anni ’60 nel settore edilizio. Anche se può sembrare una contraddizione, il settore edilizio non c’entra con il mondo delle aste. Tanto meno la mafia vuole tracciare i propri soldi, attraverso movimenti di investimento immobiliare registrati al tribunale.
CON LE ASTE MANGI SULLA POVERA GENTE
Quante volte avete sentito dire che chi partecipa alle aste è un avvoltoio che lucra sui poveretti? Ecco, sono tutti pregiudizi popolari.
L’esecutato medio, non è il poveretto sfrattato, rimasto senza lavoro all’improvviso e senza famiglia che non sa dove andare o la vecchiettina con poca pensione; l’esecutato medio è una persona che non ha rispettato degli impegni fiscali e finanziari.
Molto spesso sono persone tra i 25 e i 40 anni che non hanno MAI pagato una singola rata di mutuo o/e le spese condominiali, gravando sugli altri abitanti del condominio.
COMPRARE IMMOBILI ALL’ASTA È IMPOSSIBILE C’È TROPPA GENTE
Va a periodi, non c’è sempre tanta gente. È chiaro che, se cerchi di comprarti l’occasione in centro a Milano, sarà pieno di gente che vuole accaparrarsi l’immobile. In media ci vorranno 12/14 volte per aggiudicarti un’asta.
Quindi prima di credere a tutto quello che senti, verifica tu stesso parlando con persone che sono dentro a quel settore.
Solo così conoscerai veramente il mondo degli affari.
COME GESTIRE LE EMOZIONI ALLE ASTE?
La cosa che devi SEMPRE tenere a mente è che non stai comprando la casa dei tuoi sogni e tanto meno la tua casa.
Non stai facendo un’operazione Ultra High Emotional Value, ma Ultra High Money Value, ovvero un’operazione immobiliare che ti serve solo ed unicamente per arricchirti e permetterti di raggiungere la tua libertà finanziaria.
Quindi, quando vedi un immobile non devi pensare “Ma che bello, come mi piace”.
Pensa sempre all’immobile come un affare da concludere, per poi ristrutturarlo e rivenderlo a maggior prezzo, grazie al valore acquisito dopo il tuo intervento.
Le emozioni alle aste devono essere molto controllate e devi lasciare spazio al calcolo e alla razionalità, pensando al possibile guadagno.
Metti da parte il cuore e pensa solo ai numeri!
Le emozioni devi crearle a chi poi venderai la casa.
Infatti, la cosa su cui devi lavorare è creare, e quindi vendere, EMOZIONI.
Più sarai bravo/a nel ristrutturare con poco un’abitazione in funzione di suscitare sensazioni ed emozioni a chi entra per vederla, maggiore sarà la tua bravura nel business degli immobili.
È proprio questa capacità che distingue un bravo immobiliarista da uno mediocre.
Prima di concludere, voglio mostrarti un esempio di meccanismo compra-vendita nell’immobiliare (include diversi tipi di operazioni, aste, mercato libero, cessione di compromesso ecc.) per farti capire le reali potenzialità di questo settore.
Vedi come partendo da 25.000€ puoi riuscire a guadagnare una cifra pari a 1 milione e 300 mila euro.
Le operazioni non hanno un tempo specifico. Ci sono persone che ci impiegano meno e altre che ci impiegano di più.
La cosa fondamentale per raggiungere questo risultato, però, è la tua psicologia:
se non ci credi, non ci arriverai mai.
Quindi mostra chi vuoi diventare, passo per passo, step by step, senza la paura di non riuscirci e senza l’ansia della fretta.
Ovviamente, per raggiungere questi risultati devi conoscere le regole del mercato immobiliare e avere un giusto METODO. Ti è piaciuto il contenuto?
Vorresti scoprire di più sul metodo di cui ho parlato e quindi iniziare la tua avventura nel mondo degli investimenti immobiliari?
BENE, SEI NEL POSTO GIUSTO AL MOMENTO GIUSTO!
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