Nel settore immobiliare tutti gli investitori sono costantemente a caccia delle migliori operazioni, ma, davvero in pochi riescono a concludere sistematicamente affari profittevoli.
Ti sei mai chiesto il perché?
Non è una questione di fortuna: dipende tutto dalla tua preparazione in materia, dalle tue conoscenze e dalla tua capacità di sfruttare le migliori tecniche di investimento.
Il frazionamento di una unità immobiliare è proprio una di queste e in questo articolo lo spiego nel dettaglio.
Cos’è il frazionamento di una unità immobiliare?
E’ una procedura che prevede la divisione di un immobile, di un terreno o di un appartamento in diverse parti più piccole. Più nello specifico, consiste nell’acquisire immobili di grandi metrature (dai 120mq fino a intere palazzine) per poi trasformarli in immobili di metratura inferiore e più appetibili sul mercato, soprattutto in questo momento storico.
Pensa ad esempio alle grandi città come Milano, Roma e Bologna: oggi i piccoli appartamenti hanno un valore al metro quadrato maggiore rispetto ai grandi.
Specialmente nelle zone vicino ai distretti universitari, la richiesta di appartamenti dal taglio piccolo, in particolare monolocali e bilocali, è molto alta.
Nelle metropoli infatti è molto frequente venire a conoscenza di moltissimi immobili tra i 100 e i 500 mq abitati solamente da una o due persone.
Mi riferisco ad esempio a case abitate da coppie di signori anziani che, avendo figli grandi che ormai sono andati a vivere per proprio conto, si ritrovano a vivere in soluzioni troppo grandi e costose.
Acquistare l’immobile per poi rivenderlo alle stesse dimensioni avrebbe poco senso, nell’ottica di avere guadagni notevoli.
Ecco che in questo caso, il frazionamento rappresenta un’ottima tecnica di investimento che aumenta notevolmente il valore di un immobile e, di conseguenza, il guadagno che puoi fare.
Se ci pensi, infatti, oggi chi compra una casa così grande? Lo fanno in pochi.
Sono principalmente tre i motivi per cui questi immobili non suscitano più un grande interesse:
- LO SPAZIO
Rispetto ad alcuni decenni fa, i tempi sono cambiati e il numero di componenti del nucleo familiare è diminuito: le precedenti generazioni erano infatti formate da famiglie composte da 5 o più persone, mentre oggi lo standard è di 3 o 4, ovvero moglie, marito e uno o due figli.
Di conseguenza, la richiesta di spazio abitabile è molto inferiore, perché le persone ricercano appartamenti funzionali alle proprie necessità e a quelle della propria famiglia.
- IL TEMPO
Pensa, quanto tempo “viviamo” in casa?
La normalità è passare, almeno, dalle 8 alle 10 ore fuori casa, e negli ultimi anni questo tempo si è allungato sempre di più. Buona parte della popolazione oggi utilizza la casa solo come luogo per dormire. Infatti, si tende sempre di più a pranzare e cenare al ristorante e a trascorrere i weekend fuori casa.
Questo cosa comporta?
Banalmente una disposizione della casa diversa. Per renderti più chiaro il concetto, ti faccio l’esempio calzante del locale cucina che si sta trasformando da luogo di ritrovo della famiglia a semplice zona di design dell’appartamento e di inferiore utilizzo rispetto al passato.
Da qui si genera sul mercato la richiesta di appartamenti più piccoli, visto che lo spazio “in più’” non sarebbe adeguatamente sfruttato.
- IL PREZZO
Oggi è sempre più importante cercare il compromesso tra funzionalità e prezzo.
Le vecchie generazioni avevano più disponibilità economica, ma anche di tempo, per costruire ampi appartamenti, ville e palazzine anche solo per singole famiglie.
Adesso la capacità di acquisto delle persone e il credito da parte delle banche è diminuito fortemente, andando quindi a cambiare volto al mercato immobiliare.
Con un’operazione di frazionamento, quindi, puoi avere un ricavo molto più alto rispetto alla vendita dell’immobile così com’è, perché i “pezzi” più piccoli sono più richiesti dal mercato locale, e quindi rivendibili più velocemente e a prezzo maggiore.
Quali sono i vantaggi del frazionamento?
I tipi di frazionamento sono:
- Puoi acquistare al metro quadro e vendere a corpo;
- Puoi ottenere sconti straordinari (fino al 40%) rispetto ai ricavi visto che più grande è l’immobile da frazionare e meno valore ha per il mercato.
Come ti ho anticipato all’inizio di questo articolo, devi conoscere la materia e avere al tuo fianco una squadra di esperti tecnici, in primis geometra, architetto e avvocato, oltre ad essere informato su determinate dinamiche.
Ad esempio, nel momento in cui inizi a ricercare gli immobili frazionabili, secondo la stessa procedura di quando sei alla ricerca di immobili classici da ristrutturare o i don’t wanters (coloro che vogliono liberarsi dell’unità), devi già sapere sia a quanto puoi rivendere le singole unità di piccolo taglio, cioè una volta frazionato l’immobile, sia qual è il prezzo al mq della zona di riferimento.
Una volta che hai trovato l’immobile, devi individuare, magari con l’aiuto di un geometra o di un architetto, il numero di unità che riesci a creare e il taglio di ciascuna di queste (monolocali, bilocali, trilocali piccoli, ecc.).
Questo è molto importante per capire poi come rivendere ogni singolo immobile.
Da lì in poi segue una serie di passaggi prevalentemente tecnici, su
cui non mi soffermo in questo articolo ma che ti invito a imparare al
mio corso di Aste, Cessione del Compromesso e Frazionamento.
Quali sono i costi del frazionamento immobiliare?
Per ogni tecnica di investimento, esistono dei costi specifici che vanno tenuti in conto. In particolare, tra i costi del frazionamento immobiliare dovrai considerare:
- L’analisi della proprietà da parte dell’architetto, per rilevare gli scarichi e gli arrivi d’acqua
- L’apertura della pratica di lavori (CILA o SCIA) per la creazione / demolizione di pareti
- Il ricalcolo dei millesimi da parte del condominio per rendere indipendenti le due unità
- I costi di ristrutturazione dell’immobile
Per darti un’idea concreta di come fare un frazionamento di un immobile, voglio condividere con te un esempio di conto economico di una operazione.
Immagina di comprare un appartamento di 120 mq, la cui disposizione permette di creare 2 unità immobiliari più piccole, rispettivamente di 90mq e 30 mq.
Come vedi, le dimensioni totali non sono cambiate.
Se l’operazione fosse di semplice flipping immobiliare (ovvero ristrutturazione e rivendita), la valutazione sarebbe di circa 240.000€.
Frazionandolo invece in due appartamenti più piccoli, è possibile vendere l’unità di 30mq a 99.000€ e quella di 90mq a 228.000€, per un ricavo totale di 387.000€.
Quest’operazione di frazionamento mi ha permesso di avere un incremento del 66%.
Niente male, vero?
L’acquisto di un immobile per poi frazionarlo e rivendere ogni singolo appartamento è un’operazione che rimane semplice dal punto di vista tecnico, ma estremamente profittevole.
Tutto questo per ribadirti che il settore degli immobili offre diverse opportunità per fare investimenti, ma è fondamentale conoscerne gli aspetti tecnici.
La formazione e la preparazione sono infatti molto importanti per poter capire come muoversi sul mercato e quali sono i passi necessari per effettuare operazioni vantaggiose in grado di farti guadagnare più di quanto potresti fare con la tua professione.
